Процедура покупки недвижимости в Италии происходит следующим образом:
1. Выбор объекта;
2. Внесение предоплаты и резервация объекта;
3. Открытие банковского счета и получение налогового кода (codice fiscale);
4. Проверка нотариусом юридической чистоты объекта (если это вторичное жилье);
5. Подписание предварительного договора купли–продажи (compromesso) (Договор сопровождается оплатой 10% (иногда 20-30%, особенно при покупке в рассрочку) от стоимости жилого объекта, обязательно прописываются сроки окончательного договора купли продажи)
6. Подписание окончательного договора купли-продажи (нотариального акта).
Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо оплатить при покупке объекта недвижимости. Стоит отметить, что эти расходы являются дополнительными и их оплачивает покупатель.
Стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости(чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3% (1.5 % - услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников).
Нотариальный акт заключается в присутствии переводчика, который зачитывает покупателю перевод акта подготовленного нотариусом и гарантирует, что клиент понял содержание.
Еще при подписании предварительного контракта продажи уплачиваются комиссионные итальянскому агентству, размер комиссионных должен быть согласован заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра имущества. Обычно размер комиссионных итальянского агентства составляет 5% от цены продажи недвижимости + НДС (20% от суммы комиссии).
Как правило, регистрация договора купли-продажи проходит в течение 2-3 дней после его подписания, а его получение на руки, происходит только через несколько недель.
Если покупатель хочет ускорить процесс, то необходимо заранее побеспокоиться об открытии персонального расчетного счета в итальянском банке или другом европейском банке. Дело в том, что все платежи при покупке недвижимости производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.
Налогообложение Италии лояльно по отношению к владельцам недвижимости. Налоги на покупку недвижимости невысоки. Итоговая стоимость объекта недвижимости при покупке, с учетом всех платежей, увеличивается на 10-13%. Владея недвижимостью, Вы платите ежегодный налог от 0,4% до 0,7% от кадастровой стоимости объекта (примерно 0,2-0,4% от реальной стоимости).
Налог реестра
Этот налог Imposta di Registro. выплачивается государству и его невозможно не заплатить при регистрации сделки. Сумма этого налога напрямую зависит от стоимости объекта, а также от того, является ли продавец частным лицом или фирмой-застройщиком, а так же от того, является ли приобретаемое жильё единственным. Размер налога составляет 7% в первом случае, и 168 евро во втором. Налог рассчитывается от стоимости, зафиксированной в реестре, и может быть ниже рыночной.
Ипотечный налог или налог инвентаризации
Покупатель оплачивает этот сбор Imposta catastale e Ipotecaria при государственной регистрации права собственности. Сумма этого налога зависит от того, кем является продавец - частником или строительной организацией – застройщиком. Если это частник, то размер налога составит 3 % от суммы сделки, а во втором 336 евро.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
Налог на добавленную стоимость IVA начисляется в том случае, если объект приобретён на первичном рынке у строительной кампании и составляет 20%.
Годовой налог
Ежегодный налог Imposta Comunale sugli Immonili устанавливается местными властями, он может варьироваться в интервале 0.4 - 0.7% в от кадастровой стоимости. Кроме того, существует ещё ежегодный подоходный налог, который выплачивается муниципальным властям и зависит от размеров объекта , в том числе земельный участок, и вида объекта (дом, квартира или дорогостоящая вилла). Как правило, данный налог не очень обременительный. Если есть "residenza" и вид на жительство, он вообще не начисляется. В случае непостоянного проживания он может доходить до 20 - 30% получаемого дохода от Вашей собственности таких, как, например, сдача внаем.
Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости, но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении. Этот разовый налог составляет 25% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью. Но есть возможность возврата в будущем 20% (НДС) при осуществлении деятельности покупателем.
Например, при гостиничной и ресторанной деятельности, Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС 20%, который после уплаты Вашими будущими клиентами, не будет перечисляться в бюджет государства, а будет оставаться у Вас, до тех пор пока Вы таким образом не возместите уплаченный Вами при покупке коммерческой недвижимости НДС 20%.
